“物业是小区管家”，这是业主遇到问题后最常想到的一句话，然而“小区管家”是不是万能的呢？自己家纱窗坏了、墙面有裂缝、电梯经常发生故障、井盖破损……这些小区常见的问题都应该由物业负责吗？

    物业非“万能管家”，职责范围有界限

    15日，记者就近期接到的关于物业的热线电话，咨询了德州市房产管理中心工作人员，逐一对这些问题进行解答，划分出物业、业主、开发商、部门在小区常见问题上的职责范围。

    1 自家纱窗坏了要求物业更换

    家住佰利金湖湾小区的王先生称，他家纱窗坏了将近两个月，多次找物业维修，对方始终没有给出明确答复。他为此甚至去堵住物业的门口，但对方依旧一拖再拖。“我住进这个小区两年了，东西坏了，怎么找物业，对方也不给我修。这次是因为纱窗框坏了，关上窗户家里进蚊子，实在没法正常生活，我才不得不多次去找物业。”王先生越说越气，称他今年将近七十岁，物业于情于理都应该给自己换上纱窗。

    对此，该小区的物业工作人员表示，小区内的纱窗已经过了质保期，现在出现问题物业将不再负责维修。但是考虑到业主的实际情况，近期将会统一排查维修，所以才会让王先生暂时等一等。

    解答：窗纱、水管等设备，在交房时签订合同规定相应质保期。如果在质保期内，这些设备损坏将由开发商进行免费维修；超出质保期将由业主自行维修，在整个维修过程中，物业没有责任上门免费维修。

    2 电梯时好时坏，维修责任谁负

    “我们小区电梯时好时坏，经常出问题，有时候还会关不上门，这是关系到业主安全的事情，物业必须重视，实在不行就换新的。”新湖家园的郑女士说，她多次向物业反映情况，迫切希望换上新电梯。

    据郑女士介绍，该小区电梯上个月还发生“困住孩子”的情况，两个孩子在里面困了十多分钟，这件事让人心有余悸。“电梯月月都会维修检查，并没有出现严重问题，各项测试都正常，郑女士反映的‘困人’事件也没有核实过。”该小区物业工作人员表示，更换电梯不是小事，不能仅听郑女士一面之词。为此，郑女士和物业多次争论，但直到现在仍然没有结果。

    解答：电梯使用、检查、维修分别属于住建局、质监局、物业。郑女士遇到的故障问题，需先由质监局进行检查，如果检查结果良好，可继续投入使用；如果发现质量问题则反映给物业，物业联系维修单位进行维修，维修后仍有安全问题再商议更换。因此，在该小区电梯质检结果良好的状态下，物业只做好日常维护即可。

    3 门口井盖破损，老汉夜行绊倒

    赵大爷今年70岁，家住十三局宿舍，前几天晚上出门遛弯，被小区门口破损的井盖绊倒。为此，给小区更换个新井盖成了他的心头大事，往小区物业跑了好几趟，可物业一直称他们没权更换。“那个破损的井盖就在门口，一边凹一边凸，老人上了年纪，步子迈不高，很容易被绊倒，万一出什么事情谁负责呀。”赵大爷说，他现在膝盖还疼，可就是不明白物业为什么不肯给换个井盖。

    解答：小区内井盖一般分为自来水井盖和排污井盖，但无论哪一种，物业都无责无权更换。业主应将此问题反映给自来水公司和环卫处，由部门核实该小区是否进行产权移交，如果已经移交则由部门负责更换，没有移交则由开发商进行更换。

    4 墙壁裂开缝隙，物业不给维修

    家住润枫水尚小区张女士的新家刚刚装修完两个月，原本一家人兴高采烈住进新家，可墙上裂开的两道缝，却让她怎么也高兴不起来。“这是新房子，现在就有裂缝了，房屋质量有这么大问题，物业也来看过了，为什么不给我维修？这样的房子怎么让业主住踏实。”张女士气愤地说，她十分担心，日子一长这两道裂缝变大会发生危险。

    对此，该小区物业称，已经将此事通知开发商，对方表示近期会来维修，但是物业无责对房屋质量负责。

    解答：由于张女士刚装修完房屋，造成房屋裂缝的原因可能是房屋质量问题，也有可能是装修导致。如果张女士楼上楼下住户房屋也存在裂缝，则基本判断为质量问题，由开发商维修，如果仅此一家，则很有可能是装修导致，由业主自行维修。
小区管理责任界限

    不少小区经常会发生物业管理公司与业主之间的纠纷，有很多时候，纠纷发生的主要原因是没有分清楚双方的职责、责任有哪些。记者就此采访德州市房产管理中心工作人员，划分出物业、业主、开发商、部门在小区常见问题上的职责范围。

    一、物业管理公司应承担的主要责任

    1.物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；

    2.公共绿化的维护；

    3.公共区域环境卫生的维护；

    4.公共区域的维护、安全防范等事项的协助管理服务；

    5.物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

    6.物业维修、更新、改造费用的账务管理；

    7.物业服务和物业档案的保管；

    8.物业服务合同约定的其他事项。

    二、小区设施的责任划分

    1.业主自行维修养护。业主自有的专有财产，如房屋室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气（以计量装置或入户端口为界线）表以内的管线及自用阳台等。业主也可委托物业公司或其他专业维修人员代修，费用业主自出，不在物业费出。

    2.物业公司维修养护。房屋的共用部位和共用设施设备由业主委托给物业公司，由物业公司负责日常维修养护，费用由收取的物业费列支，中修、大修事项的维修费用从小区全体业主交存的住宅专项维修资金列支。（共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等）

    3.市政公用单位负责维修。如住宅小区内的水、电、天燃气、暖等计量装置或入户端口以外管线的维修养护，由有关供水、供电、供气、供暖单位负责维修，养护费也由其支付。通讯网络由通讯单位负责，维修养护费也由其支付。

    三、部门管理负责部分

    1.房屋建筑质量问题。在质量保修期内的房屋质量问题由开发建设单位承担，办理批建手续的属地住建局负责督促开发建设单位履行保修责任。

    2.电梯运行不正常问题。市住建局负责加强电梯安装环节的质量监管；市质监局负责电梯登记使用、定期安全检验；市房管中心监督物业公司协同电梯供应商或维保单位负责具体维修。

    3.小区内占道经营问题、噪音扰民问题。由市城管执法局和“三区”城管执法局按照职责划分负责。

    4.居住小区内消防安全管理职责。小区内供水表以内供水管网及管网上设置的地下式消防井、消火栓等消防设施，高、低压消防供水系统，由物业公司负责日常维修养护，并接受公安消防部门的监督检查。小区内供水表以外由供水单位负责。

    5.电话、宽带等问题。如小区内的电话及相关设备、设施、管线等，均分别由电信管理部门各自负责维护、管理。

    6.居住小区内的车辆出入停放职责。小区规划红线内的机动车停车场（库）、非机动车存车处等设施，均由物业公司负责日常维修养护。

    此外，该工作人员表示，小区物业虽然并非“万能管家”，但是却应担当其“管家”的职责，做到“有问必答、耐心讲解”。在业主遇到问题后，如果是物业职责范围内的应积极维修管理，如果不在物业职责范围也应耐心讲解，引导业主正确解决问题，从而避免业主与物业间的矛盾纠纷。