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| 广州：物业管理新规:小区公共场所经营收益归业主 |
| 发布时间：2012-11-20 10:56:39 浏览次数：1021 |
《广州市物业管理办法》公开征民意，业主大会决策有望实现网络投票
鼓励业主通过网络、电子投票系统表决成立业主大会，明确小区公共物业收益归业主，规定新建小区前期物业收费实行酬金制……《广州市物业管理办法（征求意见稿）》（以下简称“办法”）昨日公布，并公开征求公众意见。办法涉及众多业主关注的热点问题。
广州市在2001年曾出台过物业管理办法，但随后废止。现在执行的是省里的条例，但上位法不少内容规定不够详细，有些粗线条。此次办法的出台，将填补广州市在物业管理法规方面的空白。
解决业主大会成立难问题
现阶段，由于广大业主对本物业管理区域的民主管理意识不强，加上一些物业开发企业聘请的前期物业服务企业从中刁难，广州大部分物业管理区域很难成立业主大会。为了进一步促进物业管理区域业主大会的成立，推动物业管理区域的业主民主决策、民主管理，办法专门作了几个方面的规定。
如为解决召开业主大会难、表决难、表决结果公正和公开难的问题，方便业主参与物业管理区域内公共事务的决策，办法规定建立业主决策电子投票系统，鼓励业主通过网络、手机短信等现代科技手段对小区公共事务投票表决。同时要求建设单位在办理房屋初始登记前，提供成立业主大会所需相关资料，为成立业主大会提前做好相应准备。
新小区前期物业收费须实行酬金制
据统计，2009年至2011年，全市法院审结物业纠纷上诉案件914宗，其中涉及物业服务费的纠纷共856宗，占总数的93.65%。引发此类纠纷的主要原因是物业服务成本刚性增长与服务价格缺乏调节的矛盾突出，物业服务收费透明度不高，是否质价相符缺乏监督。针对上述成因，办法在几个方面作了规定，以减少因物业服务收费产生的纠纷。
如要求建立质价相符的住宅物业管理收费机制：规定在经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意的情况下，物业服务企业可以在业主大会成立之前调整物业服务收费标准；同时规定对新建住宅（不含别墅）的前期物业服务收费实行酬金制。办法同时严格规范前期物业管理，规定前期物业管理应当在统一平台进行公开招投标，且对新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费实行政府指导价管理，超出政府指导价的，需经价格管理部门批准。
物管违法政府部门应向社会公布
针对目前存在部分物业服务企业乱收费、形象差、物业服务不规范、新旧物业服务企业交接引发矛盾等问题，办法从几个方面做了规范。如规定物业服务企业不得擅自提前终止物业服务合同，物业服务合同终止前，不得停止服务。同时进一步加大监管力度，对物业服务企业的违法情况，主管部门应当向社会公布，对违法行为的举报投诉，应当依法核实后处理，加大社会监督的力度。
●反馈意见途径
为提高立法的科学性和合理性，根据《广州市规章制定公众参与办法》规定，现就《广州市物业管理办法（征求意见稿）》公开征求公众意见。公众可对初步拟定的规定提出意见并说明理由。
公众的意见或建议请于2012年12月20日前向市法制办反映或提交。具体途径如下：
1.在新浪微博“广州政府法制”提交；
2.登录市法制办网站的“法规规章草案意见征集平台”（http://www.gzlo.gov.cn/xzlf/lfzqyj.jsp）提交；
3.邮寄至广州市府前路1号4号楼广州市人民政府法制办公室法规处（邮政编码：510032）；
4.传真：83123286；
5.电子邮箱：gzlfgc@126.com。
社会公众提交意见请留下姓名和联系方式，以便作进一步联系。
【焦点问题】
如何防止物管擅改小区共用绿地经营？办法明确——
买房合同需明示业主共有部分
铲掉小区绿化带，建起车位向外出租？如何防止物管类似擅自作主行为？
为解决部分开发商或者物业服务企业擅自将属于业主共有的绿地、活动场所等物业共用部位、共用设施设备改作其他用途或者用于经营，侵害小区内业主权益的问题。
办法明确业主共有部分物业的信息，规定新建物业出售时，建设单位应当在商品房买卖合同中明示属于业主的共有部分，包括：属于业主共有的道路、绿地、公共场所、共用部位及共用设施设备等的位置、面积等信息，避免在物业出售后发生业主共有物业使用收益方面的纠纷。
办法规定物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑，由建设单位负责申请房屋权属登记。房地产登记簿中应当对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，业主有权查询。同时规定公共服务设施属于建设单位所有的，建设单位应当缴纳物业服务费用，并优先满足业主需要。
规定利用物业管理区域属于业主共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有。
利用物业管理区域属于业主共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有。
【新规解读】
关键词1 设立业委会
一个小区或可设多个业委会
办法规定，业主委员会设立根据业主自愿原则设立。物业管理区域内，符合下列条件之一，业主可以向街道、镇政府提出成立业主大会的书面要求：（一）20%以上业主联名的；（二）已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域或者先期开发部分建筑面积50%以上，且有10名以上业主联名的。
业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。在同一建设用地规划许可证确定的红线图范围内，其物业共用设施设备能够分割、独立使用的，经征求物业所在地相关业主意见后，可以划定或者确定为不同的物业管理区域。也即，若一个大型小区在规划报建时按多个用地报建，符合上述相关条件的，可依据规划许可证对应的红线范围内成立多个业主委员会。
关键词2 筹备业委会
业主代表人数至少占筹备组六成
俗话说“万事开头难”。针对现有业委会成立难，办法提出构建“市、区、街”三级物业管理工作体系，并建立了筹备组会议制度，由政府人员担任筹备组组长，牵头开展业委会筹建工作。
办法规定，符合成立业主大会条件的，镇街政府应在收到业主申请30日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、物业所在地街道办事处或者镇人民政府代表、居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处或者镇人民政府代表担任。
筹备组成员人数应为7至15人单数，且业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的60%。这比国家要求的“业主代表占筹备组成员半数以上”要高。
为解决现实中筹备组专业知识不够的问题，办法还借鉴北京做法，鼓励筹备组委托具有专业知识和服务能力的社会组织开展筹备工作。“广州已经有这样的社会组织了。”市国土房管局相关负责人透露。
此外，办法还规定，要求建设单位在办理房屋初始登记前，提供成立业主大会所需相关资料，为成立业主大会提前做好相应准备。据悉，根据广东省现行规定，只是要求建设单位和物业服务企业向筹备组提供相关资料，但目前存在部分建设单位和物业服务企业不按照规定向筹备组提供资料的情况，影响甚至拖延业主大会的成立。
市法制办相关负责人表示，此举将资料准备作为开发商办产权登记的前置条件，可有效避免上述情况的发生。
关键词3 业主表决
建电子投票系统方便业主表决
目前很多小区物业管理中，如物管解、续聘及动用物业维修基金等事务，都需要业主签名表决，但很多业主反映平常工作忙，很难有时间去专门开会。针对这一难题，办法借鉴深圳、北京做法，提出要建立广州市业主决策电子投票系统。
据了解，该系统由市国土房管局负责建设管理。系统建成后，业主可以通过网络、手机短信等现代科技手段，对业主共有和共同管理事项投票表决，从而解决召开业主大会难、表决难、表决结果公正和公开难的问题。
“目前主要是立法先行，先把思路定下来我们再做系统。”市国土房管局物业处相关负责人昨日表示，办法出来后还要制定电子投票具体操作细则，以保障表决结果的公正性。
关键词4 业委会监管
设业主监事会监管业委会
办法规定，“筹集和使用物业专项维修资金”、“在符合规划的条件下，改建、重建建筑物及其附属设施”应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；而像“选聘和解聘物业服务企业”、“制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案”，则需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主委员会成立后，谁来监管业委会？对此，办法提出，可设立业主监事会制度，由业主监事会代表全体业主监督业主委员会的工作。
业主监事会和业委会一样，每届任期不超过五年，可连选连任。业主监事会的监事人数不少于3人，可列席业委会会议。业主监事会主要负责：检查业主委员会财务状况；监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况，对违反物业管理法规和规章、管理规约和业主大会议事规则、业主大会决定和决议的业主委员会委员提出罢免建议；发现有重大事故或者紧急事件情况，需要召开业主大会临时会议时，可以要求业主委员会及时召开业主大会临时会议；发现业主委员会财务活动情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所、审计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作。
关键词5 物业招标
新建小区前期物业须公开招标
对于新建小区的物业招标，目前国家规定，既可公开招投标，也可邀标。现实中一些开发商往往倾向于将新开发项目直接“送给”自己相熟甚至旗下的物业公司，为日后开发商和物业互相“踢皮球”埋下伏笔。
对此，办法严格规定：开发商领取《商品房预售许可证》前，就必须以公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务。分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，其前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。
招标方式上，办法还规定：必须在广州市建设工程交易中心的交易平台上进行，同时招标公告也须经相关部门备案审核。违反上述规定的，将由物业所在地的房管部门责令整改；逾期不改的将予以通报批评，并在企业诚信档案中记录其违规行为。
关键词6 物业收费
前期物业收费超限价要单独报批
办法还采用“政府指导价”和“酬金制”对前期物业收费予以规范。新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费实行政府指导价管理。建设单位与前期物业服务企业应当按照政府指导价规定和质价相符的原则，确定前期物业服务具体内容和收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。新建住宅物业（不含别墅）前期物业服务收费确需超出政府指导价最高收费标准的，建设单位应当在前期物业管理公开招标前向物业所在地的区、县级市价格行政管理部门申请单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准。经核定批准的收费标准，同时作为该新建住宅前期物业管理公开招标的最高收费标准。
办法的另一个亮点是施行“酬金制”。“本办法施行之日起发布招标公告的新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费实行酬金制”。据了解，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
国家规定，实行物业服务收费酬金制的，物业服务企业应当每年公布一次物管费收支情况。但该办法要求“每季度公布一次”：实行物业服务收费酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
据了解，目前广州物管收费主要分包干制和酬金制两种，其中前者占主导。
关键词7 物管退出
合同终止原物管须15日内退出
在物管退出及进驻方面，办法规定，原物业服务企业退出，应当与业主、业主大会办理移交手续；新聘物业服务企业进驻，应当在原物业服务企业退出物业管理区域后，与业主、业主大会办理交接手续。物业服务合同期限届满三个月前，业主大会和业主委员会应当选聘或者续聘物业服务企业。原物业服务企业未在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域的，业主、业主委员会、新聘物业服务企业可以通过区分局、县级市房地产行政主管部门或者司法途径要求原物业服务企业退出物业管理区域，办理交接手续。
物业服务企业不符合物业服务合同约定的解除条件提前终止物业服务合同的，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并承担合同约定的违约责任。物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。
此前，一些小区出现过原物业服务企业退出，业主、业主大会未及时选聘新物业服务企业，小区面临无人服务的问题。对此办法规定，物业服务企业退出物业管理区域，业主、业主大会仍未选聘出新的物业服务企业的，应当由全体业主共同承担管理责任。 |
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